事關(guān)1.5億用戶的存量房貸利率下調(diào)話題，引發(fā)市場高度關(guān)注。9月24日，在國務(wù)院新聞辦公室上午舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝重磅發(fā)聲，將降低存量房貸利率至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。同時，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%。

若以100萬元貸款30年計，0.5個百分點也就是50個基點的降低，意味著每個存量房貸購房者每月月供將減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。

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100萬30年可減少利息10萬元

兩項重磅房貸政策一出，整個市場都沸騰了。其中引發(fā)全民關(guān)注的是，此次存量房貸利率的再次下調(diào)，將為廣大購房者們省下一筆不小的支出。

根據(jù)表態(tài)，將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，也就意味著近期各銀行將會根據(jù)人民銀行部署，持續(xù)降低存量購房者的房貸成本。

首先，如何理解平均降幅在0.5個百分點左右的含義?中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，當(dāng)前存量房貸平均利率大約在3.92%左右，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右，也就是大約存量房貸平均和新增房貸利差在60多個基點。

如果再降低50個基點，也就是意味著，基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10—15個基點，這將對購房者來說是一個特大利好。

降息后具體到個人又能省多少?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，若以100萬元貸款30年計，50個基點的降低，意味著每個存量房貸購房者每月月供將減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。

會上，潘功勝提到，銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右，這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓同樣稱，下調(diào)存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，并可能推動這部分居民增加其他領(lǐng)域的投資或消費支出。

“存量房貸降利率是今年各地呼聲最大的話題，此次降低存量房貸利率，實實在在為每個已經(jīng)購房的居民家庭減輕月供負(fù)擔(dān)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進進一步稱，疊加最近幾年LPR和去年存量房貸利率下調(diào)，實際上已經(jīng)較大幅度地降低了月供負(fù)擔(dān)和壓力。若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個基點，然后疊加此次50個基點，那么最近四年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點，是歷史上非常罕見的降存量房貸的政策。

若按此計算，綜合考慮最近四年的房貸政策來看，100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計已經(jīng)減少了870元。換句話說，對于貸款100萬元的家庭來說，每個月可以少支付870元左右，這是實實在在的利好政策。

“需求側(cè)層面，在LPR下調(diào)的基礎(chǔ)上，壓降存量房貸利率對基準(zhǔn)利率的加點，將大幅改善購房者負(fù)債成本，減少提前還貸的壓力。”中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明同樣稱。

降首付側(cè)重影響北上深一線城市

另對首付比例，此次對于二套房或改善型住房同樣落實了寬松的首付比例導(dǎo)向。

具體來看，過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)為15%，在業(yè)內(nèi)看來，有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。

嚴(yán)躍進稱，簡單測算，若是一個家庭認(rèn)購一套200萬元總價的二套房，過去首付款需要50萬元，但現(xiàn)在降低為30萬元，直接減少20萬元，自然激活改善型或換房的需求。

“此次默認(rèn)和首套房標(biāo)準(zhǔn)一致，其實也是更大力度降低改善型住房需求和增強購房能力。”嚴(yán)躍進稱，人民銀行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、持續(xù)增強購房信心等發(fā)揮了積極的作用。

“新政為購房者提供更多購房優(yōu)惠政策，希望通過下調(diào)購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善型住房需求。”對于此次政策表態(tài)，馬泓也指出，人民銀行針對住房存量貸款利率和二套房首付比例的調(diào)整，以政策“組合拳”的方式釋放穩(wěn)樓市積極信號。

截至2024年8月末，全國商品房銷售面積累計同比下降18%，房地產(chǎn)投資累計同比下降10.2%，商品房住宅庫銷比為6∶1。房地產(chǎn)銷售及投資增速的持續(xù)回落，商品房庫存處于歷史相對高位，表明房地產(chǎn)市場下行壓力較大，也給宏觀經(jīng)濟形成較為明顯的拖累。

馬泓認(rèn)為，新政將對全國商品房去化提供幫助，有望加快國內(nèi)商品房市場向供求平衡的方向運行，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，張大偉則指出，從當(dāng)下市場來看，這一政策主要影響在一線城市，因為從全國看，大部分城市首套房二套房的分界線已經(jīng)越來越淡化，只有一線城市二套房首付依然明顯超過首套房，預(yù)計這對于北京、上海、深圳等一線城市有一定積極影響。

另對統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%，潘功勝也解釋了兩點，各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。不同城市之間、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場情況差別很大，地方政府可以采取差別化的安排，在全國底線基礎(chǔ)上確定轄區(qū)內(nèi)最低首付比例下限。

另外，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。“因為15%只是一個最低的首付比例，商業(yè)銀行要基于對客戶風(fēng)險的評估，可能會比這個水平要高，也有客戶說我有錢，可以付30%首付比例，這是商業(yè)銀行和個人之間的一種市場化的磋商。”潘功勝說道。

值得關(guān)注的是，為了幫助銀行穩(wěn)住凈息差，潘功勝也表態(tài)，“同時引導(dǎo)貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定”。